La respuesta es no. Legalizar una obra por prescripción no es posible.
En muchas ocasiones existe una gran confusión entre lo que es “legalizar una obra”, y que la obra “esté prescrita” por haber transcurrido más de X años (decimos X porque cada comunidad autónoma tiene regulado un plazo distinto). Una cosa es legalizar una obra, y otra muy distinta es que la Administración no pueda ordenar una demolición contra la misma por haber transcurrido el plazo legalmente para que este ejercite la acción de restauración de la legalidad urbanística. De hecho -y aunque esto sea en términos de corrección jurídica- no se debe decir “prescripción de obras”, sino que se debe decir que la acción de restauración de la legalidad urbanística “caduca”.
Que una obra esté prescrita no quiere decir ni que sea legal ni que por ese motivo se pueda legalizar.
Pero vayamos al grano. Muchos Clientes nos dicen “que han leído” que como su obra tiene más de X años, se puede legalizar; y esto no es así. Cuando una obra se encuentra totalmente terminada, y el Ayuntamiento no ha dictado una orden de demolición en X años, la obra pasa encontrarse en una situación, diríamos, de fuera de ordenación, o de asimilado a fuera de ordenación (cada normativa lo llama de una manera), de tal forma que sobre esa obra la Administración no va a poder ordenar ninguna orden de demolición (previamente habrá que demostrar ese transcurso de años), pero eso no quiere decir que la obra se pueda legalizar por ese hecho. En absoluto. Legalizar una obra por prescripción es una frase que no tiene sentido.
De hecho, una obra que se encuentra “prescrita” (dicho en términos poco jurídicos) no tendrá el mismo valor jurídico que una obra que se encuentre perfectamente licenciada mediante la correspondiente licencia de obras, porque, para empezar, sobre aquella solo se podrán hacer pequeñas obras de conservación y mantenimiento (luego, cada normativa establece el grado de esas obras de conservación y mantenimiento) y, en el caso de excederse en esas obras, se podría llegar a la triste situación de haber perdido la “prescripción” ganada. Puede leer más al respecto pinchando en la publicación “La pérdida de la prescripción de obras ilegales en fuera de ordenación”
Legalizar una obra consiste en obtener una licencia de obras para esa obra, aunque la misma ya esté ejecutada
Legalizar una obra no consiste en demostrar que lleva realizada X años, sino que consiste en -si se puede- obtener a título “póstumo” (por decirlo de un modo coloquial), la correspondiente licencia administrativa. Digamos que sería conseguir una licencia de obras a una obra que en realidad ya está construída. Eso es legalizar una obra. Ni es inscribirla en el Registro de la Propiedad, ni es obtener un “certificado de prescripción”. Legalizar es obtener una licencia de obras.
Esperamos que con esta publicación queden disipadas muchas dudas al respecto.
Aunque una obra esté “prescrita”, podría llegar a ser legalizable.
Dicho todo lo anterior, ya hemos aclarado que nada tiene que ver legalizar, con prescripción de una obra. Ahora bien ¿aunque una obra esté prescrita se podría legalizar? Es decir, ¿se podría obtener una licencia de obras? La respuesta es “depende”. Depende de si la obra que se ha realizado cumple con las determinaciones urbanísticas o no.
Pongamos el ejemplo de un solar (suelo urbano), de 1.000 m2 en el que la normativa urbanística (POUM, PGO, PGOU, NNSS, etc), establece que en esa parcela se pueden edificar dos plantas de 100 metros cada una, y supongamos que se han construído 4 plantas, de 200 m2 cada una. ¿Podría legalizarse aunque llevase esa obra ejecutada 30 años? No. ¿Estará caducada la acción de restauración del Ayuntamiento, es decir, “habrá prescrito la obra? Sí. Como vemos, son dos cosas muy distintas. Ahora bien ¿y si se ha construido sin licencia una vivienda de 2 plantas de 100 metros cada una? ¿se podrá legalizar aunque este “prescrita”? Lógicamente, sí.
De Vélez Dorado, E. (2023). ¿Se puede legalizar una obra por prescripción de una obra?
